査定のポイント

売却物件の査定額が高い=売却額が高いわけではない?不動産売買の査定額で勘違いしがちなポイントを解説します。

不動産売却のおもな査定方法

売却を依頼する不動産会社の候補がいくつか絞り込めたら、売却物件の査定額を依頼することになります。価格査定は、「不動産会社が売買等の取引のみを目的として不動産の価格を評価すること」です。具体的に不動産の査定算出に使用されているのは、次の3つの方法です。

  • 原価法:同じ物件を今立て直すとしたらいくらでできるのかを算出。材料費、労働費などを元に算出します。
  • 収益還元法:賃貸として貸し出すなど、投資物件としての価値がどれくらいあるかを算出します。
  • 取引事例比較法:同じような物件が、過去いくらで売却されたのかという情報を参考にし、査定額を算出します。

不動産会社によってどの方法を選ぶか異なりますが、全体の8割以上を占めるのが取引事例比較法です。

査定内容は2種類

査定には、実際の物件を見ずにおおまかな価格を出す「机上査定」と、業者のスタッフが現地を訪れて行われる「訪問査定」があります。

  • 机上査定:周辺の取引事例や公的な価格情報等の客観的なデータを用いて、おおまかな価格を算出します。売却検討の判断材料として用いられる、初期段階の査定です。
  • 訪問査定:不動産会社の営業マン等が実際に物件を見て、建物の状況や日当たり、土地の地形、接道状況、周辺環境などを総合的な観点から査定する方法です。登記記録、物件に対する法規則、上下水道のインフラ整備状況なども細かくチェックする、詳細な査定です。

売却物件のおおまかな価値を知りたいのであれば机上査定で事足りますが、1年以内に売却を考えている場合は訪問査定を依頼した方が良いでしょう。

査定額=売却額ではない

注意したいのが、査定金額=売却金額ではないということです。査定額はあくまで「売れるであろう金額」なので、不動産業者が算出した価格が妥当であっても、その価格で売れるとは限りません。

不動産の売り出しが増える春は価格競争が激しく割安でないと売れない可能性がありますし、マンションの場合は同時期にほかの部屋も売り出されていると売却そのものが不利になることもあるのです。実際の売却金額は、周辺の相場と相対的に決めるということを心得ておきましょう。

なかには、自社で媒介契約をしてもらうために、相場が3,000万円の物件を3,500万円と提示するなど、意図的に高い査定額を提示する業者も存在します。でも、実際はこのようなケースでは売却に至らないため「今のままでは売れないので価格を下げましょう」と、提案をしてきます。

貴重な時間を無駄にしないためにも、他社より高い金額を提示してくる業者があった場合は、その裏付けをしっかり説明してもらいましょう。

城南エリアの頼れる不動産売却会社3選

<TMプランニング>
ティー・エム・プランニングHP●米国にも拠点を持つ、城南地区で有力な不動産会社
●スピーディかつオーダーメイドな接客に定評がある
●取引は紹介が9割と、対応力の高さも折り紙つき
<住友不動産販売>
住友不動産販売HP●全国にネットワークを持つ大手不動産会社
●タワーマンションなども積極的に仲介
●平成26年度には売買仲介取引数No1を獲得
<三井のリハウス>
三井のリハウスHP●市場動向を勘案し適正な査定額を算出
●大手の情報力を活かし売却をサポート
●税理士による相談サービスも提供

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